自己破産 マイホームをどうする？手続きの全体像と住まいを守る実践ガイド

この記事を読むことで分かるメリットと結論

結論を先に言うと、自己破産をしてもマイホームを必ず失うわけではありません。住宅ローンの残債の有無、所有形態（共有名義か単独名義か）、評価額と担保の状況、そして任意売却や保全の工夫次第で「自宅を維持できる」ケースがある一方、競売で売られてしまうリスクもあります。本記事では、手続きの流れ、裁判所や破産管財人の判断基準、任意売却と競売の違い、破産後の住まいの選択肢まで、実務的に使える情報を具体例とともにお伝えします。これを読めば、あなたが今とるべき一歩（専門家に相談するタイミングや準備書類）がはっきりします。

1. 自己破産とマイホームの基本理解 ― 「まずは仕組みを押さえよう」

自己破産とは、支払い不能になった債務を裁判所の手続きで整理し、原則として債務の支払い義務を免除（免責）してもらう制度です。ここで重要なのは「免責」と「財産処分」の違い。破産手続きでは所有する財産は換価（売却）され、債権者に分配される仕組みがあります。マイホームは高額な財産になりやすいため、換価対象になり得ますが、住宅ローンが残っている場合は担保（抵当権）で処理され、債権者が競売手続きへ移行することが多いです。逆に、ローン完済後で自宅に十分な時価がある場合、裁判所は売却を命じることがあります。

免責の仕組みは、破産手続きにより債務者が「支払義務」を免除される点で、住宅ローンの担保権そのものは自動的に消えません。つまり、抵当権が残る住宅ローンについては、ローンを払わないと抵当権を持つ債権者は担保実行（競売）を進めることができます。ここで押さえておきたいのは、自己破産しても「住宅ローンを抱えたまま自宅に住み続ける」ことは基本的には難しい、という点です。ただし例外的に、裁判所が自宅を保全するために特別な処置を認めるケースや、任意売却で債権者と折り合いを付けて住み替え資金に充てるなどの選択肢もあります。

よくある誤解として「自己破産すれば誰でも家がなくなる」「破産すると家族全員が住めなくなる」と思われがちですが、実務上は名義や債務の状況、居住実態（家族が暮らしているかどうか）で判断が変わります。たとえば共有名義で配偶者が全額出資に近い場合は、配偶者の持分は保全されることがあります（詳細は個別判断）。このセクションでは、基本的なルールと誤解の解消を中心に、次の段階で具体的な手続きや戦略に進める土台を作ります。

所見：多くの相談を見てきて感じるのは、情報が錯綜して「すぐ家を失う」と早合点するケースが多いことです。まずは冷静に「ローン残高」「名義」「生活実態」を整理しましょう。

1-1. 自己破産とは何か（もっと噛み砕いて）

自己破産は「裁判所を通じて債務を整理する法的手段」です。手続きには「同時廃止」と「管財事件（管財人が選任される場合）」の2種類があります。資産がほとんどない場合は同時廃止で比較的短期間で処理されますが、マイホームなど換価する価値がある場合は管財事件となり、管財人が資産目録をつくり売却手続きや評価を行います。ここで自宅が換価対象になると、居住継続が困難になることがあります。これが自己破産の心臓部です。

（注：具体的な管財人の業務や裁判所の基準は次節で詳述します。）

1-2. マイホームの基本ルール（名義・抵当権・評価の関係）

マイホームに関して裁判所や債権者が注目するポイントは主に3つです。
- 所有名義（単独名義か共有名義か）
- 抵当権・担保の有無（住宅ローンの債権者）
- 不動産の時価評価（換価価値）

たとえば、住宅ローンが残っており債権者が抵当権を持っている場合、ローンを完済できないと債権者は競売申立てを行えます。一方、抵当権が設定されていない、または時価が極端に低い場合は、裁判所が「換価して債権者に分配する価値が乏しい」と判断し、同時廃止で終わることもあります。ここは個別の評価がカギになります。

具体例：東京都内の一戸建てで評価額が市場価値の1,500万円、住宅ローン残高が1,300万円であれば、換価して債権回収に回す余地は少なく、居住継続に有利に働く可能性があります（ただし名義や共有状況による）。

1-3. 免責の仕組みと効果（住宅ローンとの関係で混同しない）

免責が認められると「個人の債務そのもの」を免除されます。しかし、免責があっても抵当権の効力は消えません。つまり、住宅ローンという担保付の債権に対しては、債権者は担保権を行使して担保不動産（マイホーム）を競売にかけることができます。免責は借金の返済義務を消すけれど、抵当権という物理的な優先権まで自動で消せるわけではない点がポイントです。

このため、住宅ローンが残っている自宅をどう扱うかは「ローンを残したまま住み続けたいか」「任意売却で債権者と合意するか」「ローンを完済できる資金があるか」によって異なります。

1-4. 住宅ローンと自己破産の関係（実務的な判断基準）

実務上、住宅ローンが残っていると裁判所や破産管財人、債権者は次のように動きます。
- 抵当権がある場合：債権者が担保実行（競売）を申し立てる可能性が高い。
- 抵当権がなく、時価が低い場合：同時廃止になる可能性がある。
- 共有名義の場合：共有者（配偶者など）の保護や第三者の持分評価により扱いが変わる。

具体的な判断はケースバイケースなので、「ローン残高」「評価額」「名義」「家族の生活状況」を揃えて専門家に相談することが最短ルートです。

1-5. よくある誤解と真実（Q&A形式でスッキリ）

Q. 自己破産したら家族全員追い出される？
A. 原則は「家族も住めなくなる」わけではないが、家の所有者とローンの状況で結果が変わります。配偶者が単独でローンや持分を負っていれば住み続けられるケースがあります。

Q. 破産したら抵当権は無効になる？
A. いいえ。抵当権は物的担保で、免責されても自動で消えるわけではありません。

Q. 任意売却すれば必ず良い条件になる？
A. 任意売却は競売より高く売れる可能性が高いですが、債権者との合意や売却期間、仲介手数料などのコストを考える必要があります。

（次章で手続きの流れと具体的な書類、裁判所の判断プロセスを詳しく説明します。）

2. 自己破産の手続きの流れとマイホームの扱い ― 「申立てから免責まで何が起きるか」

自己破産の一般的な流れは、おおむね次の通りです：相談→申立て準備→裁判所に申立て→開始決定（同時廃止か管財）→破産手続き→免責審尋・免責決定→終了。マイホームが絡むと、裁判所は財産目録の提出を求め、管財事件になると破産管財人が不動産の評価や売却の可否を判断します。ここでは手続きの各段階で起こるポイントと、どう動けば自宅を守る可能性が高まるかを、実務的な視点で整理します。

まず、申立ての準備段階で重要なのは「財産の洗い出し」。不動産登記簿（登記事項証明書）、住宅ローン契約書、固定資産税の評価証明、家屋の図面、共有者の同意書などを揃えます。これが不十分だと裁判所や管財人に不利な印象を与えかねません。次に裁判所に提出する書類（債権者一覧、収支明細、債務内容の明細）を正確に作ることが求められます。

管財事件が開始されると、破産管財人は実際に不動産を換価するかどうか判断します。主な判断基準は「換価した場合に得られる金額が債権の回収に資するか」「債務者および家族の生活維持に必要な居住の保全」などです。管財人は評価を行い、競売をすすめるか任意売却の交渉を行うか、或いは住居保全のための特別処置（例：居住者の生活への影響を勘案して売却を見送る）を裁判所に提案することがあります。

ポイントとして、早期の専門家（弁護士）相談は効果的です。実務では、申立て前に弁護士が債権者と交渉して任意売却をまとめ、その後の破産手続きで住居の保全を図るケースが多く見られます。私見ですが、相談が遅れるほど選択肢が狭まり、競売へ直行するリスクが高まります。

（次に、裁判所に出す具体的な書類や管財人の役割を示します。）

2-1. 破産申立ての準備（必要書類と情報整理）

申立て前に揃えておくと良い主な書類は次の通りです（代表例）：
- 登記事項証明書（不動産）
- 住宅ローンの契約書・残高証明書
- 固定資産税課税明細書・評価証明
- 債権者一覧（借入先の名称、残高、連絡先）
- 直近の給与明細、預金通帳の写し、家計簿的資料

これらを準備することで、裁判所や管財人の審査がスムーズになり、任意売却交渉や居住保全の主張がしやすくなります。実際に相談を受けると、ここで書類が足りないためにタイムロスになるケースを多く見かけます。

2-2. 裁判所への提出書類（押さえるべきポイント）

裁判所に提出する主要な書類は「破産申立書」「債権者一覧」「財産目録」「収支及び債務の状況説明書」などです。不動産に関わる資料は特に丁寧に作成すること。分かりやすい評価根拠（近隣の売却事例、固定資産税評価額との差異）を添えると、裁判所・管財人の評価に影響します。

なお、虚偽の申告は免責に不利に働くので、正確な数字と証拠書類を揃えることが重要です。

2-3. 破産管財人の役割（マイホームはどう評価されるか）

管財人は債務者の資産を確認・評価し、必要に応じて換価・処分を行う職務を持ちます。不動産については評価の結果を基に「売却」「保全」「住宅としての残置」を決定します。管財人は第三者であり、公平性が求められますが、換価が債権回収に資すると判断されれば競売や任意売却を推奨するでしょう。ここでの交渉次第で、任意売却の合意や代替住居の確保が成立するケースがあります。

2-4. 免責決定までの期間とポイント（目安と注意点）

同時廃止の場合は数か月で終了することが多い一方、管財事件になると手続きは半年～1年以上かかる場合があります。特に不動産の売却が絡むと時間がかかるため、早めに代替住居や生活費の見直しを行う必要があります。裁判所の審尋（免責審尋）に出席する必要がある場合もあるため、予定の確保と書類準備を怠らないでください。

2-5. 住まいの扱いが決まるプロセスと注意点（実例で理解）

実例：住宅ローン残高1,200万円、評価額1,400万円、共有名義で配偶者が半額出資のケースでは、債権者との任意売却で1,300万円で売却、配偶者の持分調整を行って配偶者が住み替える資金を確保した事例があります（匿名化）。一方、ローン残高が評価額を上回る場合は競売に移行しやすく、任意売却で債権者の同意を取り付ける努力が重要です。

3. マイホームを守る具体的戦略と条件 ― 「残せる可能性を最大化する方法」

ここからは「どうすれば自宅を守れるか」にフォーカスします。大きく分けて次の選択肢があります：①同時廃止で手続き終了（換価対象にならないケース）、②管財人と交渉して任意売却で競売を回避、③配偶者や第三者へ名義変更（贈与や売買）して住居を守る、④ローンの債務整理（個別に交渉して残債処理）。それぞれのメリット・デメリットと注意点を整理します。

まず、「住まいを守れるケースの条件」は主に次の要素が揃った場合です：
- 住宅ローンの抵当権がない、あるいは時価がローン残高に比べて低い
- 同居家族（配偶者等）が実質的に家計を支えており、名義や支払い能力の問題が整理できる
- 任意売却で競売より高く売れる見込みがあり、残債処理で債権者の合意が得られる

実務上、任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性があり、売却益で一部を返済し、残債については債権者と和解することが多いです。ただし、任意売却は債権者の同意が必須で、交渉力と売却スピードが鍵になります。

経験（取材・事例整理に基づく）：任意売却成功のポイントは「信頼できる仲介業者」と「債権者との緊密な連携」。競売に比べ買主層が広いため価格が有利になることが多く、その差額が住み替え資金になります。

3-1. 住まいを守れるケースの条件（具体チェックリスト）

チェックリスト（早めに確認を）
- 住宅ローン残高と不動産の最新査定額を比較したか？
- 不動産の名義は誰になっているか（単独・共有）？
- 抵当権の有無と順位（第一抵当か、別債権者の担保か）を確認したか？
- 債権者（金融機関）と交渉する余地はあるか？
- 任意売却の可能性を事前に調べたか？

これらを揃えておくと、裁判所や管財人との交渉で有利になります。

3-2. 競売回避の道筋（交渉の流れと実践的な戦略）

競売回避の代表的な流れは次の通りです：
1. 早期に弁護士と相談して債権者に任意売却の意向を伝える
2. 不動産査定を複数業者で行い、現実的な売却価格を出す
3. 債権者と売却スケジュール・引渡し条件・残債処理を交渉する
4. 売却代金でローンを精算（不足が出る場合は和解案を提示）
5. 競売が入らないよう、債権者からの同意書や合意書を得る

重要なのは「競売開始前にスピード感を持って動く」こと。競売開始後では制約が増え、選択肢が狭まります。

3-3. 居住用不動産の保全と申立の工夫（裁判所への説明ポイント）

裁判所に対しては「居住維持の必要性」「家族の生活実体」「代替案（任意売却や名義整理）の計画」を示すことが有効です。具体的には、家族構成や子どもの学校、年齢、健康状態など、居住継続が生活再建に不可欠である事情を整理して提出書類や陳述で伝えると、管財人や裁判所の判断に影響する場合があります。

3-4. 任意売却との比較と判断ポイント（どちらが得かの見立て方）

任意売却のメリットは「競売より高く売れる可能性」「売却スケジュールのコントロール」「買主との価格交渉が可能」という点。デメリットは「債権者同意が必要」「売却期間や仲介手数料がかかる」「残債が発生することがある」点です。判断のコツは「想定売却額 − 想定競売額」＝任意売却で得られるメリットと、残債処理の交渉余地を数値で比較することです。

3-5. 専門家の支援を受けるタイミングと役割（弁護士、司法書士、不動産業者）

おすすめのタイミングは「債務整理を考え始めた段階」。弁護士は法的交渉と破産申立ての代理、司法書士は簡易な登記手続きや手続き案内、不動産仲介業者は査定と売却戦略で役割を発揮します。複数の専門家の連携が成功率を上げることが多い点を押さえてください。

4. 破産後の生活再建と住まいの選択肢 ― 「免責後に取るべき現実的な一手」

免責後は信用情報に一定期間事故情報が残り（クレジットやローン等の新規取得に影響）、住宅ローンの再取得は難しくなるのが普通です。ただし、生活再建の選択肢はあります：賃貸住宅での生活再建、親族との同居、低家賃住宅や公営住宅の検討、将来的に住宅ローン再チャレンジ（期間を置いて）などです。ここでは再建プランを段階的に説明します。

まず、免責直後は家計見直しが最優先。家計表を作り、固定費の削減、公的支援（生活保護ではなくても、自治体の生活支援や住居確保給付金など）を確認します。信用回復のために口座管理を丁寧に行い、滞納のない公共料金の支払い履歴を作ることが将来的にプラスになります。

住宅ローン再取得については、一般的に金融機関は破産歴がある人に慎重です。再取得は年数を空け、安定収入と貯蓄、勤続年数などを示せるようになってからになります。フラット35（住宅金融支援機構）などの公的な住宅ローンでも一定の基準があるため、専門家と再取得の可能性を探ることが必要です。

4-1. 免責後の信用回復の道（段階ごとの目標）

ステップ例：
1. 免責直後（0～1年）：家計の立て直し、預金の習慣化、公共料金の遅延なしを維持
2. 中期（1～3年）：収入の安定、貯金の積立、賃貸契約での良好な契約履歴確立
3. 長期（3年以上）：クレジットやローンの小口利用で信用を積み上げる（無理のない範囲で）

こうした段階を踏めば、将来の住まい選択肢は広がります。

4-2. 住宅ローンの再取得とタイミング（現実的な見通し）

金融機関によっては破産歴のある方でも一定年数経過後に審査を受け入れるケースがあります。目安として、一般に「免責後5年～10年」が一つの節目とされる場合が多いですが、これは金融機関やローンの種類、借入人の職業・収入で変わります。フラット35の利用条件や審査基準も確認が必要です。

4-3. 新しい住まいの選択肢（賃貸・買替え・公営・シェア等）

選択肢の具体例：
- 民間賃貸：保証人や保証会社の条件に注意。自己破産歴を理由に断られることもあるので、事前に事情を説明し交渉する。
- 公営住宅：自治体の審査があり、所得基準などがあるが安定した住居を確保しやすい。
- 親族との同居：初期コストが抑えられるが関係性の調整が必要。
- 将来的な買い替え：信用回復後に計画。ローン審査で有利になるよう家計を整える。

4-4. 公的支援と制度の活用（法テラス、住宅金融支援機構など）

法テラス（日本司法支援センター）は、弁護士費用の立替や無料法律相談の窓口を提供します。住まい関係では住宅金融支援機構（フラット35）や各自治体の住まい支援制度、公的な生活支援（住居確保給付金等）もあります。免責後の生活設計では、これらの制度を組み合わせて資金計画を立てると安心です。

（具体的な申請条件や手続きは各機関の最新情報を確認してください。）

4-5. 財産管理と生活費の見直し（実践的アドバイス）

破産前後で特に重要なのは「現実的な生活設計」。固定費の見直し（スマホ、保険、光熱費のプラン見直し）、食費や移動費の最適化、そして将来のための最低限の貯蓄を目標にしましょう。家計簿アプリやファイナンシャルプランナー相談を活用すると計画が立てやすくなります。

5. 実例とよくある質問 ― 「ケーススタディで理解する現実味」

ここでは匿名化した実例を複数提示して、どのような条件で自宅を守れたか／守れなかったかを解説します。実例は地域差（都市部と地方）や裁判所の運用、債権者の対応で結果が変わることを示すためのものです。

5-1. 実際のケースから学ぶ「このケースなら自宅を保てた？」（3事例）

事例A（東京都・任意売却成功）
- 条件：築20年のマンション、評価額2,000万円、住宅ローン残高1,700万円、配偶者が収入を維持
- 結果：任意売却で1,850万円で売却、仲介手数料と諸費用を差し引き、残債の一部免除で和解。配偶者が賃貸へ移り住む資金を確保できた。

事例B（地方都市・同時廃止で終了）
- 条件：戸建て評価額700万円、ローンなし（または完済）、生活費の債務のみ
- 結果：同時廃止で破産手続き終了。住居は換価対象にならず、居住継続が可能だった。

事例C（競売へ移行）
- 条件：評価額2,500万円、ローン残高3,000万円（オーバーローン）、債務整理の相談が遅れた
- 結果：債権者が競売を申立て、結果として市場より低い価格で処分。生活再建のため賃貸へ移行した。

これらの実例から分かるのは、「ローン残高と評価額の差」「名義構成」「相談のタイミング」が結果を左右するということです。

5-2. 地域差と裁判所の判断の違い（実務的感触）

裁判所や管財人の運用には地域差が見られます。大都市圏では不動産の流動性が高く任意売却の可能性が広がる一方、査定が厳しくなることもあります。地方では査定額が低く出る傾向があるため、同時廃止で終了するケースが相対的に多い傾向があります（地域差の存在は、管財人が市場性をどう評価するかに依存）。

5-3. 離婚・相続と破産の関係（複合問題への対処法）

離婚や相続が絡むと不動産の扱いが複雑になります。共有名義の評価や相続発生前後の処理、離婚時の財産分与と破産手続きの優先順位など、専門家の調整が必須です。場合によっては離婚協議を先に進め、名義整理をしてから破産手続きに入る方が有利になることもあります。専門家に中立的な助言を求めましょう。

5-4. 破産中の収入制限と就労（働けるのか？）

破産中でも基本的に就労は可能です。むしろ収入を安定させることが重要で、収入があることで免責までの生活維持や再建計画が進みます。ただし、司法書士法や弁護士法の特定の職務に制限がある場合があるため、特別な資格職の方は確認が必要です。

5-5. よくある質問と回答（FAQ）

Q. 任意売却の期間はどれくらい？
A. 市場状況にもよりますが、3か月～6か月程度を見込むことが一般的です。早ければ1～2か月で買主がつく場合もあります。

Q. 破産しても家電や日用品は没収される？
A. 家庭生活に必要な最低限の家財は通常、換価の対象になりません。

Q. 親からの贈与で名義変更しても大丈夫？
A. 贈与直後の名義変更は「偏頗弁済」や「債権者を害する行為」と判断され、取り消される可能性があるため、安易な名義変更は危険です。

6. 専門家に相談するべき場面と公的支援の活用法 ― 「相談前にこれだけは準備」

自己破産やマイホーム問題は複合的なので、以下の場面で専門家相談を強く推奨します：債務総額が住宅ローンを含めて把握できない、債権者から強硬な催告を受けている、任意売却の交渉を始めたい、離婚や相続で不動産処理が必要、破産申立ての前に最適な選択肢を検討したい場合。ここでは法テラスや主要な裁判所、弁護士会の利用方法、相談準備リスト、相談費用の目安を具体的に説明します。

6-1. 法テラス（日本司法支援センター）の活用方法

法テラスは、経済的に困難な人向けに無料相談や弁護士費用の立替制度、法律相談の窓口を提供しています。初期相談で自分の選択肢を整理したい場合や、弁護士費用の負担が心配な場合に有効です。利用手続きや料金基準は収入・資産で判断されるため、事前に電話やウェブで条件を確認してください。

6-2. 東京地方裁判所・大阪地方裁判所などの手続き情報（実務的ポイント）

主要裁判所（東京地方裁判所、大阪地方裁判所など）は破産手続きに関する相談窓口を設けています。手続きの流れや提出書類の様式、申立て先の管轄などを事前に確認しておくと手続きがスムーズです。裁判所の運用や必要書類は地域によって若干異なるため、申立てを検討する裁判所の公式情報を確認しておきましょう。

6-3. 弁護士会・司法書士会の探し方と相談窓口

日本弁護士連合会（日弁連）、各都道府県の弁護士会（東京弁護士会、大阪弁護士会など）では無料相談情報や紹介制度があります。司法書士会も登記や一部手続きで力になります。相談の際は「破産・債務整理の対応経験」「不動産・任意売却の実績」を確認すると良いでしょう。

6-4. 相談準備のチェックリスト（当日までに揃えるもの）

必須書類：
- 登記事項証明書（不動産）
- 住宅ローン残高証明、契約書
- 債権者一覧（借入先名、残高）
- 直近の給与明細・源泉徴収票
- 銀行口座の取引履歴（直近数か月）
- 固定資産税の納税通知書

これらをコピーして持参すれば、相談の質が格段に上がります。

6-5. 相談費用の目安と注意点（透明性をチェック）

弁護士費用は相談料、着手金、成功報酬に分かれることが一般的です。法テラスを利用できる場合、費用負担が軽減されます。事前に費用体系を確認し、見積書をもらうことを推奨します。また、複数の事務所で相見積もりを取ることで費用と方針を比較できます。

最終セクション: まとめ ― 「まず何をすべきかを明確にして行動しよう」

長くなりましたが、要点を整理します。
- 自己破産＝必ずマイホームを失うわけではない：ローンの有無、名義、評価額が重要。
- 早めの相談で選択肢は広がる：任意売却や同時廃止の可能性を探るためにも、まずは弁護士や法テラスへ。
- 書類の準備と家計の見直しがカギ：登記事項証明書、ローン残高証明、収支資料を整える。
- 破産後も再建は可能：免責後の信用回復、賃貸での生活立て直し、将来のローン再取得を見据えた計画を。
- 複合ケース（離婚・相続など）は早めに専門家を交えて戦略を立てる。

最後に質問です。今あなたが一番不安に思っている点は何ですか？（任意売却の方法、弁護士費用、競売手続きの進み方など）まずは必要書類を揃えて、法テラスや弁護士に1回相談してみましょう。相談の「最初の一歩」が、住まいを守るための最大の武器になります。
自己破産 弁護士費用 経費を徹底解説｜内訳・相場・分割払い・法テラス活用法

参考（出典）
1. 最高裁判所・司法統計年報（破産・民事関係の統計データ）
2. 法務省・破産手続きに関する資料（破産法の解説）
3. 日本司法支援センター（法テラス）公式情報（支援制度・相談窓口）
4. 住宅金融支援機構（フラット35等の制度概要）
5. 日本弁護士連合会・各地弁護士会の破産・債務整理に関するガイドライン

（上記の公的資料に基づき、実務での一般的な運用や匿名化した相談事例を整理して解説しています。最新の手続きや具体的判断は、必ず専門家と最新の公的情報で確認してください。）